Côte d’Ivoire : un crédit d’impôt inédit pour débloquer l’accès au logement des ménages modestes
Les points clés :
Le gouvernement ivoirien introduit dans l’annexe fiscale 2026 un crédit d’impôt de 5 % pour les ménages acquérant ou construisant leur premier logement à caractère économique et social, avec un plafond de 40 millions FCFA.
Cette mesure vient compléter une série d’exonérations fiscales ciblées, droits de publicité foncière, taxe sur opérations bancaires, TVA sur frais de notaire, destinées à réduire le coût global de l’accession.
Le coût budgétaire de ces avantages est estimé à 3,3 milliards FCFA, reflétant à la fois un investissement social et une stratégie pour corriger les limites des dispositifs antérieurs.
Dans un pays confronté à un déficit de logements abordables structurel, estimé à plus de 800 000 unités rien qu’en Côte d’Ivoire, les autorités multiplient les initiatives pour améliorer l’accès à un logement décent, en particulier pour les ménages à faibles revenus. Historiquement, l’État a favorisé la construction de logements sociaux via des programmes publics importants et des incitations aux promoteurs, tels que le Programme Présidentiel de Construction de Logements Sociaux et Économiques (PPCLSE) et le Programme d’Urgence de 25 000 logements, ciblant la réduction du déficit urbain et la promotion de l’inclusion sociale.
Cependant, malgré l’accroissement progressif de l’offre, avec plus de 40 000 logements sociaux et économiques déjà livrés à fin 2025 selon les autorités, une part structurellement importante de ménages modestes reste exclue du marché, souvent faute d’un accès au crédit abordable ou à des dispositifs fiscaux adaptés à leurs capacités. C’est dans cette dynamique que s’inscrit l’annexe fiscale 2026, qui marque un tournant en recadrant les incitations fiscales vers les acquéreurs individuels plutôt que uniquement vers les promoteurs immobiliers.
Au cœur de cette réforme fiscale, le crédit d’impôt représente une innovation majeure : les personnes physiques qui acquièrent ou construisent un premier logement à caractère économique et social verront un montant équivalent à 5 % du prix d’achat ou de construction imputable sur leur impôt foncier sur une période maximale de cinq ans. Ce dispositif est plafonné à 40 millions FCFA TTC, une limite jugée cohérente avec les réalités du segment de l’habitat abordable sur le marché ivoirien.
Outre ce crédit d’impôt, la loi supprime plusieurs des coûts annexes qui pesaient sur les ménages acquéreurs. Les droits de publicité foncière sont désormais totalement exonérés pour l’acquisition d’un premier logement, ce qui réduit significativement les frais d’enregistrement et les barrières financières à l’entrée pour les primo-accédants. En parallèle, l’exonération de la taxe sur les opérations bancaires (TOB) est étendue aux prêts destinés à la construction de logements individuels, une mesure qui vise à alléger le coût du financement immobilier pour les ménages qui optent pour l’auto-construction de leur habitat.
Cette refonte fiscale intervient dans un contexte où l’État ivoirien a déjà reconnu la crise du logement comme un problème socio-économique majeur pesant sur le pouvoir d’achat et la cohésion sociale, en particulier dans les zones urbaines comme Abidjan où l’urbanisation rapide et les prix élevés du foncier limitent l’accès au logement pour les classes moyennes et populaires.
L’option de transformer des avantages fiscaux en soutien direct aux acquéreurs représente une prise de conscience de l’urgence d’aligner les incitations sur les besoins réels des populations, alors que les dispositifs précédents, centrés sur les promoteurs, n’avaient pas suffisamment réduit le coût final pour les ménages modestes.
Selon l’analyse gouvernementale, le coût budgétaire total de ces incitations est estimé à environ 3,3 milliards FCFA, répartis entre les exonérations de l’impôt foncier (environ 2 milliards FCFA), la suppression de la TOB (environ 1,2 milliard FCFA) et les exonérations de droits d’enregistrement (100 millions FCFA). Le mécanisme de crédit d’impôt, imputable sur plusieurs années, est conçu pour amortir progressivement la charge fiscale des ménages et encourager l’accession durable à la propriété, plutôt que de simplement subsidier l’acquisition à court terme.
Cette stratégie fiscale s’inscrit dans une dynamique plus large d’interventions coordonnées visant à combler le déficit du logement abordable. Parallèlement aux mesures fiscales, des initiatives financières sont en cours dans la zone UEMOA pour stimuler l’accès au logement : par exemple, la Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire (CRRH-UEMOA) a émis une obligation sociale de 60 milliards FCFA spécialement dédiée au financement de logements abordables, appuyée par des partenaires comme Proparco, pour catalyser l’investissement privé à l’échelle régionale.
Pourquoi est-ce important ?
Dans un pays où l’accès à un logement décent reste un défi majeur pour une part importante de la population, la réforme fiscale ivoirienne de 2026 marque un virage stratégique en faveur des ménages modestes, en s’attaquant directement aux obstacles financiers qui limitent l’accession à la propriété. Contrairement aux mesures antérieures axées principalement sur les incitations aux promoteurs, cette nouvelle approche met l’accent sur le pouvoir d’achat des acquéreurs individuels, une population souvent exclue des principales formes de soutien.
À l’échelle ouest-africaine, cette réforme s’inscrit dans une tendance émergente qui combine incitations fiscales, innovations financières et partenariats public-privé pour répondre de manière intégrée à la crise du logement social et économique. Les initiatives telles que les émissions d’obligations sociales dédiées au logement ou les financements privés pour la construction d’unités abordables démontrent que la question du logement devient un axe central des politiques de développement inclusif dans la région.
En facilitant l’accès à la propriété pour les ménages modestes, la Côte d’Ivoire ne cherche pas simplement à corriger un déséquilibre statistique : elle œuvre à renforcer la stabilité sociale, à stimuler la croissance du secteur immobilier et à réduire la pression sur le marché locatif, tout en favorisant une répartition plus équitable du patrimoine immobilier dans la population.
Enfin, cette réforme pourrait inspirer d’autres pays de l’UEMOA confrontés à des défis similaires, en démontrant que des mesures fiscales ciblées, combinées à des politiques financières innovantes, peuvent transformer l’accès au logement en un vecteur de croissance inclusive et de cohésion sociale. Cette dynamique, si elle est soutenue par une coordination régionale efficace, pourrait contribuer à réduire durablement le déficit de logements abordables et à renforcer le rôle du logement comme un pilier du développement économique et humain en Afrique de l’Ouest.